Аренда жилья при банкротстве физического лица

В этой статье мы рассмотрим, в каких случаях исключается из конкурсной массы аренда жилья при банкротстве физического лица, какие для этого нужны документы, и как правильно составить договор аренды.

Основания для исключения из конкурсной массы аренды жилья в банкротстве

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Это означает, что при отсутствии у должника в собственности жилого помещения, пригодного для жилья, у него есть право на проживание в арендованном жилье с исключением из конкурсной массы расходов на такое проживание.

Однако, право на аренду жилья в банкротстве физического лица не является безусловным. А фактор отсутствия в собственности жилого помещения – единственно необходимым. Так, при рассмотрении вопроса об исключении из конкурсной массы расходов на аренду жилья суды в том числе исходят из того, является ли жилое помещение, в котором зарегистрирован должник, пригодным для проживания.

Постоянным местом жительства гражданина признается жилой дом (квартира, комната, иное жилое помещение), в котором гражданин зарегистрирован и постоянно или преимущественно проживает по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (абз. восьмой ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

В постановлении КС РФ от 30.06.2011 № 13-П указано, что регистрация граждан, при том что она носит обязательный характер, должна осуществляться независимо от местонахождения соответствующего жилого строения (при условии, что оно пригодно для постоянного проживания). То есть не важно, где находится жилое помещение (населенный пункт, садоводческое или дачное товарищество), главное, чтобы оно было пригодным для проживания.

Таким образом, чтобы аренда жилья при банкротстве физического лица была исключена из конкурсной массы, необходимо доказать в том числе, что жилое помещение по месту регистрации не пригодно для жилья.

Список документов для исключения аренды из КМ

Для исключения из конкурсной массы аренды жилья при банкротстве физического лица необходимо подать в суд соответствующее заявление. Суд примет данное заявление и назначит отдельное судебное заседание по его рассмотрению. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Договор аренды жилого помещения
  2. Документы собственника-арендодателя (паспорт: основной разворот и регистрация)
  3. Документы, подтверждающие право собственности арендодателя. К ним относятся: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
  4. Акты или расписки, подтверждающие факт ежемесячной оплаты по договору аренды.

Данные документы являются минимально необходимыми для исключения расходов на аренду. Помимо этого суд может запросить дополнительные доказательства. Например:

  1. Квитанции об оплате налогов арендодателем с доходов от сдачи квартиры/дома
  2. Фото арендуемого жилья, подтверждающие факт проживания в нем должника
  3. Документы или фото жилья по адресу регистрации должника, подтверждающие непригодность жилья для проживания.

Итоговый перечень документов для исключения расходов по аренде всегда будет зависеть от ситуации. Ведь суд должен удостовериться в необходимости такого исключения. В противном случае будут ущемлены права кредиторов, что противоречит сути процедуры банкротства.

Рекомендации по заключению договора аренды жилья при банкротстве физического лица

Для того, чтобы суд исключил стоимость аренды жилья при банкротстве из конкурсной массы, договор аренды должен соответствовать определенным критериям. Вот какие рекомендации обязательно нужно учесть при его составлении:

  1. Договор заключен минимум за 2 месяца до подачи заявления в арбитражный суд. Суд должен удостовериться, что данные расходы на аренду жилья должник регулярно нес в повседневной жизни. То есть расходы появились не в связи с процедурой банкротства с целью уменьшения конкурсной массы.
  2. Арендодатель не является заинтересованным лицом. Наличие в договоре заинтересованного лица говорит о его фиктивности.
  3. Площадь арендуемого помещения соответствует составу семьи. Например, если должник холост и не имеет детей, то арендовать можно только небольшую однокомнатную квартиру. Если семья должника состоит из 4 (супруга и двое детей) и более человек, то можно заключить договор аренды двух или трех комнатной квартиры.
  4. Цена арендуемого помещения не превышает среднерыночную на аналогичные объекты. Важным фактором при исключении расходов на аренду жилья из конкурсной массы является стоимость аренды. Она должна быть не выше средней за объекты, обладающие аналогичными характеристиками, в данном регионе. При завышении цены в договоре, судья может не исключить эти расходы, посчитав их необоснованно завышенными.
  5. Коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы. В договоре аренды необходимо прописать отдельный пункт, согласно которому оплата коммунальных услуг не включается в арендную плату и вносится дополнительно на основании показаний приборов учета или квитанций. При отсутствии данного пункта в договоре судья может исключить из конкурсной массы сумму аренды за минусом коммунальных платежей. Дело в том, что расходы на коммунальные платежи заложены в прожиточный минимум. Поэтому дважды они компенсироваться не могут.
  6. Срок договора аренды жилья – 11 месяцев. При заключении договора аренды на срок от одного года и более договор подлежит обязательной регистрации. Без нее суд договор не примет.
  7. Наличие актов или расписок о внесении арендной платы. В качестве подтверждения оплаты за аренду жилья при банкротстве в суд необходимо будет предоставить акты, расписки или чеки о переводе денег.

Таким образом, аренда жилья при банкротстве физического лица должна быть оформлена корректно. Тогда эти расходы можно будет исключить из конкурсной массы.

Часто задаваемые вопросы

Когда нужно подать в суд заявление об исключении из конкурсной массы расходов на аренду жилья?
Заявление рекомендуется подать сразу после вынесения решения о признании банкротом.
В каких случаях целесообразно исключать расходы на аренду жилья из конкурсной массы?
Целесообразно подать заявление об исключении, если официальный доход должника превышает прожиточный минимум на него и лиц, находящихся на иждивении. При отсутствии официального дохода никакого смысла в исключении расходов нет.
С какого момента аренда жилья при банкротстве физического лица исключается из конкурсной массы?
Исключение происходит с момента подачи заявления и не распространяется на прошедшие периоды.
Если арендодатель не платит налоги от сдачи жилья в аренду, может ли суд из-за этого отказать в исключении из КМ расходов на аренду?
Данный факт не является определяющим при принятии решения судом. Так как арендатор не может влиять на действия арендодателя по оплате налогов. Это ответственность арендодателя.
Передает ли суд информацию об аренде жилья должником в налоговую? Будут ли проблемы у арендодателя с налоговой?
Нет, суд в налоговую данную информацию не передает.
Банкротство по закону
Добавить комментарий